基礎知識

不動産(家・土地)を売却する際の査定方法の種類とは?

不動産 査定方法

自分の所有している土地や建物の価格がいくらなのか興味があっても、実際に調べているという方は少ないようです。

そのため土地や建物を売却する時になって初めて査定をしてもらい、不動産の値段を知る方が多いといわれています。もちろん売却時に調べることも悪い事ではありませんが、可能であれば普段から自分の財産の価格を知っておく方が良いでしょう。

ではどのように家や土地の価格を査定できるのでしょうか?
以下では査定方法をいくつかご紹介します。

不動産業者へ査定を依頼する

土地や家の査定を依頼する時に、真っ先に思い浮ぶのが不動産業者かもしれません。

同じ不動産業者であっても、さらに細かく分けるなら大手不動産会社と地元の小規模不動産会社に分けることができます。

では大手不動産会社と地元の不動産会社には、査定の面でどのような違いがあるのでしょうか?

大手不動産業者のネットの査定システムを利用する

まず大手の不動産業者には、ネットを利用した簡易的な査定システムが導入されています。

大手不動産会社には、日本全国の土地や建物に関する多くのデータが集まっています。

こうしたデータを活用することで、どこの場所であっても土地や建物の、おおよその価格を算出できます。もちろん簡易的と述べたように、この査定方法は机上だけで出している査定額となります。

ですから今すぐに大体の価格を知りたいという場合に活用できる方法です。

地元の小規模不動産業者で査定してもらう

それに対して地元密着型の小規模不動産業者はどうでしょうか?

こうした地元の不動産会社には、大手の不動産会社には集まらないような、地元ならではの情報が集まってきます。そのため、こうした不動産業者に査定を依頼するなら、より実態に近い査定をしてもらえる可能性があります。

もちろん大手の不動産業者が現場での査定を行えば、地元の不動産業者に査定依頼するのと大きな差はないかもしれません。

しかしやはり地元の細かな情報を含めた査定は、地元の不動産会社の方が強いと言えます。

上手に2つのタイプの不動産業者を使い分けると良いでしょう。

不動産の査定方法

不動産の査定を行う時には、次の3つの方法のどれかが使われる事になります。

3つの方法とは、
1.原価法
2.収益還元法
3.取引事例比較法
です。

原価法による不動産査定

原価法による査定はどのような方法でしょうか?

原価法は特に土地に建物が建っている場合に、使用される査定方法です。すでに土地に建物が建っている場合、その建物の価値は経年劣化によって落ちています。

そのため仮にその土地に新築で同じ建物を建てた場合、つまり原価を先に割り出します。その後、この原価から建物の経年によって価値の低下を引いた、つまり減価償却を行ない、現在の査定額を出す、これが原価法です。

収益還元法による不動産査定

続いて収益還元法という査定方法は、どのようなものでしょうか?

収益還元法は、査定を行う土地や建物が将来生み出すであろう純利益を現在の不動産の価値に加えた査定方法です。純利益の算出方法は2種類あり、1つはDCF方法、もう1つは直接還元法と呼ばれるものです。

・DCF方法とは、かなり複雑な計算になる方法で、不動産を所有している期間で生じる純利益と所有期間終了時に売却する金額から現在価格を算出する方法です。

・直接還元法とは、DCF法より精度は落ちますが、1年間の純利益を還元利回りで割り、100をかけた数字になります。

取引事例比較法による不動産査定

最後の取引事例比較法は、不動産市場の中で所有している不動産と同じような物件を参考にして算出する査定方法です。不動産査定を依頼した場合、最もよく使われる査定方法がこの取引事例比較法です。

複数の不動産業者に査定を依頼すると、査定額が異なる事がありますが、その理由の一つがこうした査定方法の違いにあります。

便利な不動産一括査定サイトでの不動産査定

家や土地を売却する際、正確に不動産の価格を把握するためには複数の不動産業者に査定を依頼することが欠かせません。

ですが、複数業者に1件1件依頼するのは時間と手間がかかりとても不便です。

その不便さを解決したのが、複数の業者に一度に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」なのです。

こうしたサイトには全国の不動産業者が登録をしており、所有している不動産の情報を入力するだけで、最大で6社へ査定依頼ができます。

一括査定サイトでは、登録している業社の名前が公開されているため、登録業社の名前を見てから、どの一括査定サイトを使うか決めることができます。できるだけ地元の情報を扱っている不動産業者が登録している、一括査定サイトを選ぶようにしましょう。

不動産一括査定サイトの査定方法

こうしたサイトで不動産一括査定を依頼すると、どのように査定を行うのでしょうか?

査定は簡易査定と詳細査定の2つの方法があります。

一括査定サイトのメリットは、査定にかかる時間が非常に短いという点であるため、基本的に時間のかからない簡易査定が選ばれます。簡易査定では、先程の査定方法の取引事例比較法が使用されていますので、査定金額については参考程度に考える方が良いでしょう。

一括査定サイトの利用目的は、詳細な査定結果を出してもらうというより、ある程度の相場を理解し、さらに不動産会社を篩いにかけるためです。

このように不動産の査定を出してもらう方法には、いろいろなものがあります。また各不動産業者によって、査定金額が変わってくるということを覚えておきましょう。

少しでも正確に相場を理解するために、複数の業者への査定依頼を行うことは重要です。