基礎知識

不動産(家・土地)売却をする際の費用や税金は?

不動産 売却 税金

家や土地などの不動産を売却した時は、売却金額がそのまま自分の手元に残るわけではありません。

たとえば、土地が3,000万円で売れたから、自分の口座に3,000万円が振込まれてくるわけではないということです。

家や土地の売却を行なった場合、2種類の費用がかかってきます。

1つは不動産会社の手数料、もう1つが税金です。

ですから不動産を売却する時は、この手数料と税金をきちんと計算に入れておくべきです。

不動産会社へ支払う仲介手数料

仮に不動産の売却を個人間で行なった場合には、この仲介手数料は一切かかってきません。

しかし通常不動産の売却は、不動産会社を仲介として行うものであるため、売却時には業者へ支払う仲介手数料が必要となります。

仲介手数料は、不動産の売却金額の3%プラス6万円、この金額に消費税がプラスされた金額となります。

この仲介手数料は、商談が行われただけでは発生せず、売買が成立した場合にのみ発生しますので、何度も請求されることはありません。

今後仮に消費税が上がる場合は、仲介手数料も上がるということになります。

そして仲介手数料の金額は法律で上限額が定められているだけなので、上限額以内ということであれば安くすることは可能になります。

そのため不動産業者と仲介手数料の交渉をすることもできるので、一度相談してみるのも良い方法です。意外と交渉に応じてくれる業者もいます。

不動産の売却時にかかる費用

土地や建物の売却に伴う大きな手数料としては、先程の仲介手数料が一番大きな金額になります。

しかし手数料や費用はそれだけではありません。

土地を売却する際には、登記されている情報だけではなく、もう一度測量をする場合もあります。その際には測量費用がかかってきます。

さらに登記に関係する費用も合計するなら、決して安い金額ではありません。

建物付きの土地であれば、建物表題登記費用が約8万円、建物減失登記費用約4.5万円、土地地目変更登記4.4万円、土地合筆登記費用4.7万円、土地分筆登記費用25万円、所有権移転登記4.3万円、抵当権設定登記費用3.1万円、住所変更登記費用1.5万円などの登記関係の費用があります。

さらに住宅ローンを組んで建物を建設した場合などは、抵当権が付いている可能性があり、抵当抹消登記費用1万から3万円も必要になります。

土地や建物を取引する時には、こうした登記に関係する諸々の手続きに伴う費用が発生します。

もちろん全てのケースでこうした登記費用が必要になるわけではありません。

しかし土地や建物の売却の際、こうした登記費用のどれが必要になるのかを把握しておくことも大切です。

田舎の土地の場合、土地を売却した時の金額が予想よりもかなり安かった時などは、こうした登記費用の支払いで利益がなくなってしまう可能性もあります。

ですから土地や建物を売却する時には、事前に不動産業者と良く話し合いを行なっておき、どの手数料や登記費用が必要になるのかという点を、はっきりさせておく必要があります。

土地や建物の売却に伴う税金

建物や土地を売却した場合、状況によっては利益が発生することもあります。

たとえば、2,000万円で購入した土地と建物が、周辺環境の変化によって6,000万円まで値上がりしたとします。このようなケースの場合、土地と建物を売却したことにより4,000万円の収益があったということです。

この利益つまり譲渡所得に対して税金を支払う必要があります。

譲渡所得税の金額を出すために、まず譲渡所得の金額を出さなければなりません。譲渡所得の金額は、譲渡価額から不動産取得費と譲渡に関係する費用を引き、さらに特別控除を引いた金額です。

先程の例であれば、譲渡価額6,000万円、不動産取得費2,000万円、譲渡費用150万円、特別控除額3,000万円のため、譲渡所得は単純計算で850万円となります。

つまり850万円に対して税金がかかってくるという事です。

税率は不動産取得から1月1日を5回以上迎えている場合、長期譲渡所得となり所得税15%と住民税5%が課税されます。

しかし5回以上1月1日を迎えていない場合は、利益目的の譲渡を判断され、所得税30%と住民税9%がかかってきます。先程の例で言えば、長期譲渡所得の場合税金の合計は譲渡所得850万円の20%である170万円が納付する税金となります。

短期譲渡所得の場合は、譲渡所得850万円の39%が税金になるため、331.5万円が納付する税金ということです。

これに加えて、売却時には印紙税も必要になります。特別控除が住居の場合は3,000万円もあるため、通常の不動産の取引程度であれば、譲渡所得税はほとんどないはずです。

しかし不動産取得価額を譲渡価額が3,000万円以上上回っている場合は、税金についても事前にはっきりさせておく必要があるでしょう。

このように家や土地の売却時には、不動産の価額だけではなく、多くの費用や税金が必要になるため、売却を決める前に専門家に計算をしてもらう必要があります。

これを怠ってしまうと、想像していた以上に利益が減ってしまう可能性があります。

※上記金額については掲載当時の金額であり、今後変わる可能性がありますのでご了承下さい。