土地だけの売却であれば選択肢は多くなく、売却するかしないかの2択です。
しかし家付きの土地の場合は、売却時に考えなければならない点が増えてしまいます。
新築であれば家には価値がありますので、家付きの土地の価格も高くなります。
問題になるのは築年数が長い家です。家を壊して更地にした方が良いのか、家付きの土地として売却した方が良いのかという点です。
実のところ、どちらにもメリットとデメリットがあるのです。
家を解体して土地を売却するメリット・デメリット
不動産の状態や購入者の希望は千差万別であるため、一概には言えませんが、どちらかと言えば土地のみの方が売れやすい傾向があります。
家屋が建っている土地であれば、住居を探している人からは注目されます。
しかし別の目的、たとえば太陽光発電システム、駐車場、資材置き場にするために不動産を探している人にとって家屋は邪魔な物になります。
家解体のメリット
家を解体するメリットをあげてみます。
・購入希望対象者が増えます。
・売却後のトラブルを避けられるようになります。
※築年数の経過している家屋には様々なトラブルが発生する可能性があります。売却時の契約で瑕疵について記載していても思いがけず瑕疵が見つかった場合、大きなトラブルに発展することもありますが、家を解体しておけばこのようなトラブルを避けられるということです。
・地域によっては空き家対策特別措置法によって、危険な古い家屋を撤去することが求められることがありますが、家を解体しておけば、その心配がなくなります。
家解体のデメリット
家を解体するデメリットをあげてみましょう。
・解体後すぐに売却できない場合、家がなく土地のみのため売却までの期間固定資産税が高くなってしまいます。
・家を解体する費用が坪単価数万円かかってしまいます。
以上おようなことがあげられます。
家付きのまま土地を売却するメリット
家付きのまま土地を売却をするメリットをあげてみましょう。
・結果として毎年の固定資産税が安くなります。
固定資産税の額は家屋がある場合、最大で六分の一まで減税されることになりますので、売却予定者にとっても、購入希望者にとってもプラスになるのです。
・家を解体しなければ、解体費用を節約できるわけですから、経費削減というメリットも存在しています。
仮に購入者が更地を望んでいるのであれば、家の解体費用を購入者と折半にする契約を結ぶことでも費用を節約できます。
・土地のみの購入の場合、購入希望者は住宅ローンを組めない可能性があります。しかし家付きであれば購入希望者は住宅ローンを組むことも可能になり、購入希望者の資金調達にもプラスに働きます。
・土地によっては建て替えのみ建築可能という条件が付いている事もあります。
この場合、一度家を解体してしまい更地にして売却をすると、その土地に家が建てられなくなるというケースもあります。そうなると住宅を検討している人は、購入希望者から排除されてしまいます。
・建物に関する法改正の内容によっては、現在の大きさの家をもう一度建てることはできないということもあります。
このような場合、家を解体せずにそのままにしておくということも購入希望者へのアピールになるのです。
家の解体にかかる費用
中古物件の需要は日々変化していますが、最近は新築物件の価格が下がってきているため、中古物件の需要が少なくなってきたと言われています。
そのため土地の売却を検討している人の中には、家を解体してから土地を売却した方が良いのではないかと考える人もいます。
といっても、実際に解体業者に家の解体を依頼した事のある人は少ないでしょう。
簡単ではありますが、家の解体の費用についてご説明します。
人によっては家の解体をする時には、数百万円も必要になると思っている人もいるようですが、実際はそこまではかかりません。
まず自分の所有する家が何で出来ているのかを確認する必要があります。
家は大きく分けると、木材かRCという2種類の材料で作られています。RC造というのは木材以外の材料で造られている家という意味で問題ありませんが、基本的には鉄筋コンクリート構造の家ということです。
解体に伴う費用は、それぞれの材料によって異なっており、RC造の家の方が費用はかかります。費用は各業者によって異なっていますが、例えば、木材の家の場合は坪単価3万円から、RC造の場合は坪単価5万円からといった感じです。
不動産売却査定と同様に、解体費用についても複数業者に査定させることによって安くなりますので、１業者だけでなく必ず複数の業者へ査定依頼をしましょう。
このように家を解体してから土地を売却すべきかどうかは、状況によって答えは変わってきます。ですから自分にとってどちらが良いのかよく考えましょう。
