メリット・デメリット

空いている田舎の家は貸すのがお得?貸す方法と注意点

田舎 家 貸す

土地と一言で言っても、広い土地から比較的狭い土地まで、いろいろな状況があります。土地の広さによって活用方法も変わってくるものです。

田舎の所有している土地の大きさがそれほど広くない場合は、家を貸すという方法で土地を利用することもできます。

では田舎の一戸建の家を貸す方法やそのメリットとデメリットについてご説明します。

一戸建の家を貸すなら長く安定した収入が期待できる

アパートやワンルームマンションに入居する方の特徴は、学生や単身のサラリーマンであり、入居している期間が比較的短いという事です。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表している全国の平均居住期間のデータは次のようになっています。

学生の87.2%、一般単身の69.3%が居住期間2年から4年となっていますので、学校や会社のサイクルに合わせて引越しをしていることが、よく分かります。

つまりアパートやワンルームマンションの場合は、2年から4年の間に入居者を失うということです。

住居人が出ていってしまうと、次の入居者が入るまでは空き部屋になってしまい、その間の収入はなくなってしまいます。

しかし一戸建の家を貸す場合は、少し様子が異なります。

戸建の家に住む方の特徴は一般ファミリーがほとんどであり、平均居住期間は4年から6年が61.1%、6年以上は11.6%もいます。

つまり戸建の場合入居者は一度住み始めると、なかなか出ていかないということです。

特に家庭に子供がいる場合は、なおさら引越しの機会が少なくなるため、長期で入居される方が多くなります。

この長期間に渡って、安定して収益を見込むことができるのは、非常に大きなメリットです。

田舎の戸建には意外と需要がある

田舎になるとアパートやワンルームマンションの需要を探すのは比較的難しいものです。

こうした集合住宅では、学生やサラリーマンが住まれるケールが多いため、入居者を見つけるのが困難であるためです。

しかし近年田舎暮らしがブームになっているため、都心で暮していた方が田舎の戸建に引っ越して来られるというケースが増えています。

そのため戸建の需要は、田舎であっても十分に考えることができます。

さらにこうした戸建の家に住む方の特徴として、比較的裕福な方が多いということです。

長年サラリーマンとして働き退職後に田舎へ引っ越す方、若い内に資金を貯めて田舎へ引っ越す方がたくさんいます。

ですから入居者の質が高く、ある程度の金額で賃料を設定することができるので、戸建建設の初期費用を回収しやすくなります。

仮に家賃を8万円と設定したのであれば、1年間の家賃収入は96万円となり、20年間で1,920万円になるわけです。

これくらいの時期にはすでに初期費用の回収は終わっていることになります。

さらに家賃を高めに設定するなら、当然初期費用の回収はさらに早くなるわけです。

こうした利益率の高さや需要の多さという点も、戸建の家を貸すという土地活用のメリットと言えるでしょう。

加えてアパートやマンションとは異なり、仮に経年劣化が見られるようになったとしても、戸建は需要の面で大きな変化が起きにくい物件とも言えます。

もちろん修繕やメンテナンスは必要ではあるものの、アパートやマンション程のメンテナンス費用がかかることもありません。

この維持管理のしやすさも戸建のメリットになります。

さらに更地ではなく戸建住宅を建てることによって税金対策も行うことができます。

固定資産税、都市計画税、相続税などの税金に関しても優遇を受けることができますので、これもメリットに含めることができるでしょう。

戸建の家を貸すデメリット

アパートやマンションとは異なり戸建の家を貸す場合、入居率は100%か0%しかありません。

ですから入居者が見つからなければ、結果として家賃収入は0円になってしまうため、この点はデメリットとなります。

これは特に住宅ローンを利用して戸建を建築した方にとっては、大きな問題になることがあります。

入居者がいる時は、その家賃収入をそのままローン返済に当てることはできますが、入居者がいない期間は貯金を返済に当てなければならなくなります。

その上、入居者がいなくても空気の入れ替えや庭を手入れするなど建物の維持を行う必要があり、さらに固定資産税がかかってきます。

貯金を削りながら住宅ローンを返済し、さらに税金を支払い続けるのは、かなりの負担となってしまいます。

また住宅にトラブルが起きれば、自分の資金を使って修理やメンテナンスを行う必要があり、その金額が高額になることもあります。

ですから家賃収入の中からきちんと維持管理費を取り分けておかなければならないでしょう。

他にも経年劣化による家賃の減額、入居者とのトラブルなどの潜在的なリスクも存在しています。

このように田舎の戸建を利用した土地活用には多くのメリットがあります。
利回りの良さや入居者を比較的見つけやすいという点は安心材料となります。

しかし全くリスクやデメリットがないわけではなく、1人の入居者に運用の全てがかかってくるというハイリスクも存在しています。

こうした点をよく理解した上で、戸建の家を貸すという計画を立てる必要があります。